Строительный журнал

Фoтo: me3.com.uaКaк "Киeвгoрстрoй" пeрeдeлaeт нeудaвшийся oфисный дoлгoстрoй в элитнoe жильeПризрaк прoшлoгo

В 2017 гoду нaчнeтся рeнoвaция oднoгo из сaмыx знaмeнитыx нeдoстрoeв Киeвa – МФК Mirax Plaza нa ул. Глыбoчицкaя, 43, кoтoрый мoскoвскaя кoрпoрaция Сeргeя Пoлoнскoгo Mirax Group нaчaлa стрoить в 2006 гoду. Тoгдa рeчь шлa o вoзвeдeнии нa учaсткe в 3 гa сaмoгo высoкoгo (46 этaжeй, 192 м), дoрoгoгo (стoимoсть прoeктa oцeнивaлaсь в $350 млн) и элитнoгo (oкoлo $6 тыс. зa кв. м aпaртaмeнтoв пo сoстoянию нa 2007 гoд) мнoгoфункциoнaльнoгo кoмплeксa. Oснoвную чaсть, oкoлo 180 тыс. кв. м из 300 тыс. кв. м в цeлoм, дoлжны были зaнимaть oфисныe плoщaди. Пoд aпaртaмeнты плaнирoвaлoсь oтдaть 20 тыс. кв. м, oстaльнoe  пoд тoргoвлю, развлечения и паркинг.

Кризис 2008 года и уголовные обвинения в адрес Сергея Полонского остановили этот проект на уровне 11-го этажа. После некоторых финансово-кредитных движений и заявлений о заходе в проект новых собственников и участников, его публичная судьба замерла в 2010 году. С тех пор новостей о проекте не появлялось, а стройплощадка превратилась в мертвую зону.

Но в конце осени 2016 года на заборе, который в течение последних десяти лет ограждал призрак МФК Mirax Plaza, появилась обновка. Изношенные баннеры заменили новыми. На них привычный киевлянам логотип Mirax уже соседствовал с не менее известным логотипом компании «Киевгорстрой». 

Так стройплощадка выглядела 1 декабря 2016 года

Архитектурный конкурс

В течение всей зимы КГС хранил молчание, движений по проекту не было, и начались они только с приходом весны. В начале марта компания Urban Experts & Leslie Jones Architecture сообщила о том, что победила в конкурсе «Киевгорстроя», предложив лучшую архитектурную идею для многофункционального комплекса на ул. Глыбочицкая, 43. Конкурс, как сообщили ABCnews  в «Киевгорстрое», был закрытым, как и большинство конкурсов, проводимых компанией. Участие в нем принимало семь архитектурных компаний.

Особых деталей о проекте в Urban Experts не сообщили, ограничившись общими заявлениями и двумя картинками-визуализациями. «Наше предложение включает максимальное использование преимущества местонахождения объекта. По своему облику этот жилой комплекс станет одним из лучших архитектурных объектов Киева и поднимет качество строительства жилой недвижимости в Украине на принципиально новый уровень», ̶ заявил тогда основатель Urban Experts & Leslie Jones Architecture Виталий Бойко.

Визуализация проекта

В КГС объяснили победу Urban Experts тем, что их проект, по мнению специалистов «Киевгорстроя», оказался самым интересным. «Преимущество было дано более профессиональному подходу к разработке концепции, а именно – комфортному проживанию жителей, и интересным решениям уже построенных подпорных стен и всего недостроя»,  ̶ сообщил ABCnews вице-президент «Киевгорстроя» Василий Дудурич.

Визуализация проекта

Как сообщил Виталий Бойко, здание будет реконструировано в многофункциональный комплекс с жилыми и коммерческими помещениями (впрочем, Mirax Plaza изначально планировался в формате МФК – ABCnews). Также, по его словам, Глыбочицкая будет оживлена за счет стрит-ритейла, кафе, ресторанов и урбанизированных зеленых зон, что бы это ни значило.

Что будет

Некоторые подробности о будущем проекта ABCnews выяснил непосредственно в «Киевгорстрое». Например, он будет почти вдвое ниже, чем планировала в свое время Mirax Group, и акцент будет сделан на жилых площадях.

«Тот проект, который ранее был запроектирован Mirax, не будет реализовываться вообще, поскольку такая этажность в данном микрорайоне не нужна совсем. Такой «монстр» на Подоле Киеву не нужен. На данный момент нашей компанией разработан альтернативный проект. По высотности он будет не более 25-27 этажей, и он будет ниже, чем «Покровский посад» и однозначно ниже, чем Покровский монастырь», ̶   сообщил Василий Дудурич. Планируется, что в комплексе будет около 1500 квартир.

Пока на локации ничего не происходит. Строительные работы, как объяснил Василий Дудурич, начнутся только после получения всех разрешительных документов, включая разрешения на их ведение. Но старт продаж уже запланирован ориентировочно на август-сентябрь текущего года, из чего можно сделать вывод, что к этому времени «Киевгорстрой» рассчитывает вести на площадке какие-то работы.

Вряд ли речь идет о том, что продавать квартиры начнут с традиционной стадии фундамента, ведь на площадке уже есть 11-этажный недострой. Его, как сообщили в «Киевгорстрое», сносить не будут. «Это безответственно и не по-хозяйски. Этот объект будет достроен, но в другом формате и с другим наполнением. Над этим работало большое количество архитекторов, были предложены разные интересные решения, как из этого недостроя сделать красивый объект, который будет востребован на рынке»,  ̶ объяснил Василий Дудурич.

Правда, с 2008 года, когда строительство было остановлено, объект законсервирован не был, но это не очень повлияло на его состояние. Как сообщил Василий Дудурич, Научно-исследовательский институт строительных конструкций провел обследование недостроя, были выполнены полномасштабные геологические изыскания. «Результаты исследование такие: сооружение находится в удовлетворительном состоянии. Частично есть неудовлетворительные конструкции, которые нам в процессе строительства необходимо будет ликвидировать», ̶   отчитался топ-менеджер.

Правда, участники столичного рынка недвижимости, работающие на нем десять лет и более, хорошо помнят, что в свое время Mirax при строительстве этого МФК столкнулся вначале с критичными геологическими проблема, и только потом – с финансовыми. Кроме того, как напоминает директор компании CityDevelopmentSolutions  Ярослава Чапко, еще когда на площадку заходила компания Mirax, у нее были проблемы с подключением сетей. «И, насколько я знаю, они до сих пор не решены»,  ̶ добавляет она. В любом случае, «Киевгорстрою» предстоит серьезная работа с местными грунтами, подземными водами и коммуникациями.

Рыночная ситуация

Стоимость будущего жилья пока не озвучивается, на сайте застройщика эта информация отсутствует. «Цена будет высчитана с учетом тенденций рынка недвижимости»,  ̶ объяснил Василий Дудурич, уточнив, что этот объект будет относиться к «хорошему, качественному бизнес-классу».

По мнению Ярославы Чапко, цену определит рынок. Она подчеркивает, что покупатель вряд ли заплатит за квартиру на Подоле больше, чем он заплатил бы за квартиру на Печерске, который исторически считается более престижным районом. «Исходя из того, что там будет такой большой объем квартир, нужно ожидать либо какую-то уникальную концепцию, хотя вряд ли они предложат что-то экстраординарное, либо будет ценовой демпинг. Я думаю, что ценовой предел для этого объекта – $1,5-1,7 тыс. за кв. м»,  ̶ полагает эксперт.

Будут ли эти квартиры пользоваться спросом? Скорее всего, да. Несмотря на очевидный репутационный минус, связанный с прошлым объекта и корпорации Mirax Group, репутация «Киевгорстроя» будет играть на руку проекту. К тому же, у проекта достаточно неплохое местораположение.

В пользу будущего успеха проекта говорит и ситуация с продажей квартир в соседних новостройках на Глыбочицкой. Как отмечает Ярослава Чапко, квартиры в «Покровском Посаде», который находится чуть выше по улице, раскуплены почти полностью. 

Заторы вместо транзита

Но на эти плюсы есть и другие существенные минусы. Основной и самый важный – плохая транспортная инфраструктура. Глыбочицкая традиционно была транзитной улицей, на которой располагались разве что незначительные промышленно-складские объекты. Застройщики начали проявлять интерес к этой улице несколько лет назад, но растет он с каждым годом.

Первым на Глыбочицкой в 2014 году появился «Покровский Посад» (более 400 квартир). Затем выше по улице началось строительство «Львовского квартала», первые три дома которого планируется достроить в 2017 году, еще четыре дома – в 2018 году (всего семь десятиэтажных домов, количество квартир не озвучивается). Также в 2018 году ниже по улице должен появиться массивный четырехсекционный ЖК Podil Plaza & Residence (высотность 16-21 этаж, количество квартир не называется). Буквально за углом Глыбочицкой, на ул.Вознесенской, 23 ведется строительство ЖК Veles Place на 200 квартир, который тоже обещают сдать в эксплуатацию в 2018 году. Возможно, в будущем будет построена вторая очередь «Покровского Посада».

Таким образом, уже через полтора-два года на пустынной ранее улице будет несколько сотен новых квартир, что означает появление вслед на ними сотен автомобилей. Прямо о наличии паркингов в своих будущих объектах заявляют только Podil Plaza & Residence и «Львовский квартал». Где будут ставить свои авто те, кто не купит или не арендует место в паркинге (из-за нехватки паркомест или отсутствия желания)? Ответ звучит неприлично: везде, включая обочины и без того узкой Глыбочицкой, по центру которой, к тому же, проходят трамвайные пути. В часы пик ранее транзитная улица наверняка начнет коллапсировать пуще прежнего.

Как отмечает Ярослава Чапко, появление на Глыбочицкой стольких новых жилых объектов, включая проект «Киевгорстроя», создаст колоссальную транспортную нагрузку на улицу. «С точки зрения месторасположения – это хорошее место, потому что сейчас Подол – несколько недооцененная территория с точки зрения развития жилой недвижимости. Но с точки зрения транспортной логистики это будет полный кошмар. Я сомневаюсь, что Глыбочицкая сможет без каких-либо дополнительных транспортных усилий переварить этот трафик. По-моему, Подол «станет», ̶  считает она.

Чья земля, того и вера?

Каким же образом проект одного из самых знаменитых киевских долгостроев оказался в портфеле «Киевгорстроя»? Как объясняет Василий Дудурич, «Киевгорстрой» выступает инвестором этого проекта. «Мы достраиваем объект, являясь инвестором, и отдаем часть квартир собственникам земельного участка», — говорит он, уточняя, что правовой статус КГС здесь определяется инвестиционным договором.

Собственника земельного участка в «Киевгорстрое» не назвали. Сообщили только, что это юридическое лицо, резидент Украины. «Украинская компания с украинскими акционерами»,  ̶– подчеркнул Василий Дудурич.

Ушли в компании и от ответа на вопрос о собственнике объекта незавершенного строительства. «Это частная юридическая структура, полностью украинская, без акционеров извне, все акционеры – украинцы. Каким образом они забрали это объект у Mirax? Подозреваем, что за долги. Перед подписанием с ними инвестиционного договора наш юридический департамент полностью проверил все необходимые документы и дал положительный ответ», ̶  объяснил Василий Дудурич.

Но выяснить, кому сейчас официально принадлежат участок и недострой, оказалось совсем несложно. Во-первых, о собственнике земли хорошо знают в департаменте земельных ресурсов КГГА. В официальном ответе на запрос ABCnews Киевзем сообщил обо всех переходах права собственности, которые произошли с участком за последние десять лет. Если коротко, то участок находится в коммунальной собственности, и с июля 2007 года он был передан в аренду ООО «ЭЛ-Инвест» для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-офисного комплекса. В 2012 году Киевсовет согласился продлить договор аренды, хотя договор о возобновлении аренды был заключен только в декабре 2016 года.

«ЭЛ-Инвест»  ̶ это входившая в Mirax Group украинская компания (одним из ее учредителей было ООО «КУА «Миракс-Капитал», двое других учредителей базировались в Доминикане и на Кипре), на балансе которой находился будущий МФК. С декабря 2014 года компания, пройдя через ряд судебных тяжб и признание ее банкротом, пребывает в стадии ликвидации.

Но поскольку за эти годы площадок под строительство в Киеве стало значительно меньше, очевидно, долгострой MiraxPlaza снова начал представлять интерес для застройщиков и инвесторов. Таким образом (это во-вторых), 23 февраля 2017 года Киевсовет одобрил замену одной из сторон (арендатора) в договоре по этому земельному участку. 

Можно ли так делать? Юристы говорят, что можно. Об этом на заседании Киевсовета во время рассмотрения этого вопроса заявлял и начальник управлении правового обеспечения КГГА Владимир Слончак. «Хочу разъяснить, что согласно требований Земельного кодекса, а именно: статья 8 прим. 1, замена стороны в договоре возможна только в одном случае, в случае, если на земельном участке расположено строительство жилого дома. На этом земельном участке действительно начато строительство жилого дома на стадии 13% готовности, что указано в пояснительной записке. Это единственное основание, когда можно заменять сторону в договоре. А если не начато строительство, сторону заменить в таком случае невозможно»,  ̶ объяснял он депутатам Киевсовета 23 февраля.

Управляющий партнер юридической фирмы N&D Андрей Довбенко объясняет, что если речь идет о простой аренде, как в этом случае, то заменять сторону в договоре – вполне законно. Но уточняет, что в словах юриста КГГА есть ошибка. «Упомянутая ссылка, очевидно, была ссылкой не на Земельный кодекс (в котором нет и никогда не было статьи 8 прим. 1), а на соответствующую статью Закона Украины «Об аренде земли», содержание которой действительно соответствует сказанному», ̶  объясняет он.

Кроме этого, добавляет его коллега, руководитель практики корпоративного права и M&A Сергей Бенедисюк, в силу ст. 31 закона «Об аренде земли», договор аренды земли прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на земельном участке, арендованном иным лицом. «Законодательство не содержит четкого определения понятия «сооружение». Несмотря на то, что объект незавершенного строительства считается лишь материалами, он рассматривается как объект недвижимости. Поэтому новый собственник такого объекта недвижимости становится фактически единственным претендентом на заключение договора аренды земельного участка»,  ̶объясняет юрист взаимосвязь между арендатором и собственником недостроя.

Кто же он?

Новым арендатором земельного участка на Глыбочицкой, 43 стало некое ООО «Гамма Консалт». Очевидно, это и есть то самое полностью украинское юрлицо, которому объект Mirax перешел за долги.

О компании известно немногое. По данным Единого государственного реестра юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований, все ее учредители – действительно граждане Украины. Это четверо физлиц: Слепцова Елена Сергеевна (она же руководитель компании), Кац Александр Наумович, Приходько Руслан Владимирович и Толстых Эльвира Сер-Гаровна. Они же выступают бенефициарами юрлица. Создана компания была совсем недавно, ее госрегистрация состоялась только в мае 2016 года. Несмотря на это, уставный фонд у компании, которой по КВЭДу разрешено в том числе покупать, продавать и сдавать в аренду недвижимость, достаточно приличный и составляет 8,4 млн грн.

В-третьих, через запрос в госреестр вещных прав на недвижимость можно с легкостью узнать, что участок по Глыбочицкой, 43 действительно находится в аренде ООО «Гамма Консалт» с декабря 2016 года. Более того, отсюда становятся известны дополнительные подробности сделки: договор аренды заключен на срок 5 лет с правом передачи участка в субаренду, ежегодная арендная плата составляет 4,5% от нормативной денежной оценки в 44,7 млн грн. То есть каждый год «Гамма Консалт» должна будет платить в городской бюджет более чем 2 млн грн, за пять лет это – 10,06 млн грн.

В этом же документе указано, что собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 12% также является ООО «Гамма Консалт». Получается, именно этой компании «Киевгорстрой» в итоге отдаст часть будущих квартир.

Впрочем, произойдет это только в том случае, если будут устранены все юридические коллизии. Ссылаясь на норму о том, что сторону в договоре аренды участка коммунальной собственности, предоставленного для строительства жилого дома можно заменить только в случае, если такое строительство начато, Владимир Слончак сам создал такую коллизию.

Дело в том, что согласно всем имеющимся документам, участок предоставлялся не под строительство жилого дома. Во всех договорах и решениях Киевсовета четко указано, что участок предоставлен в аренду для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-офисного комплекса с объектами социального быта и встроенным паркингом. Более того, в госреестре вещных прав на недвижимость в описании объекта прямо написано, что речь идет не об объекте жилой недвижимости.

Даже спустя десятилетие и найдя потенциального инвестора и застройщика, MiraxPlaza не спешит подпускать его к себе, оставаясь одним из самых сложных киевских проектов. Очевидно, прежде чем приступить к строительству, «Киевгорстрою» стоит еще раз обратить внимание не только на технические нюансы участка и долгостроя, но и проверить юридическую чистоту сделки и выяснить, можно ли законно достроить MiraxPlazaи на каких условиях. 

ABCnews