Строительный журнал

Oснoвнaя прoблeмa этoгo сeгмeнтa − нeсooтвeтствиe oжидaниям клиeнтoв

Ярoслaвa Чaпкo, дирeктoр CDS

«Кoгдa я пoдбирaлa кaртинку нa oблoжку oтчeтa, мнe случaйнo нa глaзa пoпaлaсь фoтoгрaфия жилoгo кoмплeксa «Вeртикaльный Лeс» в Милaнe. Это просто какая-то другая реальность, к которой нашим украинским проектам еще очень далеко идти. Да что там идти, скорее лететь. Мы продолжаем «плодить» отечественный стандарт — безликие проекты с преобладанием 1-к малометражек и удивляемся, почему покупатель капризничает. А как ему не капризничать — ему хочется красоты, комфорта и разнообразия выбора. А выбрать он может разве что из громких названий комплексов да цвета фасадов (что, как говорится, больше глаз порадует). Когда наши девелоперы научатся определять грань между количеством строящихся квадратных метров и их ценностью и полезностью для покупателя? Пока во главе любого проекта остается лозунг — строй больше, продавай дешевле, мы вряд ли увидим кардинально новые проекты с интересной архитектурой и инновациями. А жаль. Хочется верить, что все девелоперские начинания прошлого и текущего года завершатся успешно, и мы не будем с тоской рассматривать недостроенные «скелеты высоток».

Новое предложениеВ первом квартале 2017 года рынок первичной недвижимости Киева активно пополнялся новым предложением. Продажи открылись в 14 новых объектах, кроме того, в 11 комплексах стартовали продажи новых очередей. Суммарный объем нового предложения составил свыше 10 тыс. квартир, что на 44% больше, в сравнении с I кварталом 2016 года. За январь-март 2017 г. продажи завершились в 29 комплексах столицы. По состоянию на апрель 2017 г. активные продажи велись в 219 комплексах с общим объемом предложения более 55 тыс. квартир. Прирост совокупного предложения квартир на рынке за I квартал составил 19,8%.

Лидером по приросту нового предложения в 1 кв. 2017 г. стал Голосеевский район (36% объема нового предложения). На втором месте − Дарницкий район (16%). 14% и 13% нового предложения приходятся соответственно на Соломенский и Шевченковский районы. По одному новому проекту появилось в Деснянском, Днепровском и Печерском районах. Среди девелоперов продолжает расти популярность правого берега столицы − здесь сосредоточено 77% нового предложения.

Продолжает увеличиваться удельный вес бюджетного жилья в структуре нового предложения. Удельный вес проектов эконом и комфорт класса составляет 86%. Оставшиеся 14% позиционируются в бизнес классе.

Продолжающееся смещение предложения на правый берег столицы в значительной мере компенсируется большим масштабом комплексов левобережного Киева. Так, ЖК «Заречный» и ЖК «Патриотика» открыли продажи в новых очередях с суммарным объемом предложения свыше 1,5 тыс. квартир, еще два крупных комплекса открыли продажи в Днепровском и Деснянском районах. Новое предложение на правом берегу Киева отличается большим разнообразием и представлено как крупными жилыми комплексами, так и клубными домами. Новые очереди в уже строящихся правобережных объектах обычно представлены одним-двумя домами со средним объемом предложения 190 квартир.

Если на конец 2016 года средний размер новых жилых проектов составлял 325 квартир, то в первом квартале 2017 года этот показатель увеличился до 488 квартир/проект, что связано с появлением на рынке таких масштабных проектов, как ЖК «Thelakes», ЖК «Караваевы дачи» и ЖК «Ярославов Град». Подобная тенденция может свидетельствовать о том, что девелоперы рассчитывают на положительную динамику рынка первичной недвижимости в среднесрочной перспективе.

Баланс квартир в новых комплексах незначительно изменился. Однокомнатные квартиры и квартиры студио все еще преобладают в киевских новостройках, однако, в отличие от проектов 2016 года, почти все новые комплексы имеют в своей структуре достаточное количество 3-комнатных квартир. Многокомнатные квартиры преимущественно представлены двухуровневыми квартирами на последних этажах зданий и занимают менее 1% в структуре нового предложения.

Цены

По сравнению с 4 кварталом 2016 года, ценовая динамика начала 2017 года имеет обратную направленность. Так, жилье премиум класса подорожало на 3,2%, показав сдержанный рост цен, преимущественно благодаря росту курса доллара на валютном рынке. Квартиры в жилых комплексах бизнес класса подорожали на 11,3%, отыграв снижение цен 2016 г. Впервые существенное падение показали цены в комплексах комфорт класса, несмотря на то, что новые объекты этого сегмента рынка открывают продажи с ценами выше среднерыночных. Падение средневзвешенных цен за I квартал составило 12,4%. Такое значительное снижение цен обусловлено как последствиями предыдущего бурного роста цен, так и тем, что комплексы, позиционирующие себя в классе комфорт, зачастую не соответствуют заявленному уровню, что становится очевидно на более поздних этапах девелопмента.

Квартиры в комплексах эконом класса стали дороже в среднем на 7,3%. Основная причина роста цен в этом сегменте — завершение периода новогодних акций и скидок. Наибольший рост цен зафиксирован в Голосеевском и Дарницком районах (9% и 6% соответственно). Наибольшее снижение − в Днепровском и Деснянском районах (-7% и -4% соответственно). Рост цен в Печерском районе Киева составил 4%. В остальных районах колебания цен остались незначительными. Анализируя стартовые цены новых жилых проектов, следует отметить, что новые проекты классов комфорт и бизнес выходят на рынок с ценами, превышающими среднерыночные на 5-6%, в то время как проекты эконом класса продолжают демпинговую стратегию ценообразования, открывая продажи с ценами на 7%-10% ниже рыночных.

Роман Герасимчук Консультант, City Development Solutions

«Наиболее интересным индикатором рынка в 1 квартале 2017 года можно назвать падение цен на жилье комфорт класса. Исходя из структуры цен этого сегмента, основная его проблема − несоответствие ожиданиям клиентов и попытка оправдать более высокие цены одними лишь громкими заявлениями о классе и преимуществах комплекса. Сегодняшний покупатель недвижимости с большим недоверием относится к обещаниям застройщиков и преимущественно руководствуется такими критериями, как стоимость квадратного метра и степень готовности комплекса, за неимением лучших».

Напомним, согласно отчету City Development Solutions, в 2016 году рынок жилой недвижимости показал рекордное количество новых жилых проектов.

Также ранее сообщалось, что в феврале вторичное жилье в Киеве подешевело.

ABCnews