Строительный журнал

В Укрaинe сoбирaются кaрдинaльнo пeрeписaть стрoитeльныe прaвилa. В Вeрxoвнoй Рaдe пoявился зaкoнoпрoeкт №6403 «O рeгулирoвaнии грaдoстрoитeльнoй дeятeльнoсти», кoтoрый экспeрты ужe oкрeстили «рeвoлюциoнным».

Дoп. инфoрмaция

• Читaйтe тaкжe:
  Свeрxвысoкий нeбoскрeб свесят из космоса

Если его примут, строить где и как попало больше не удастся. Предлагается проводить тщательный анализ проектов, анализировать, как они впишутся в городскую среду и не помешают ли жителям. Пока неясно, как это скажется на архитектуре городов, но уже сейчас понятно — расходы застройщиков вырастут в разы, и не факт, что они не захотят переложить их на кошельки рядовых граждан.
О том, что правила градостроительной деятельности нужно менять, строительная общественность говорит уже давно. Собственно, это понимают даже далекие от этого рынка обыватели. Достаточно выйти на улицы, чтобы понять: с городской застройкой что-то не так.
«В действующем законодательстве не прописано, какой должна быть генеральная схема планирования территорий, есть проблемы с согласованием застройки в исторической части городов. Неоднозначные трактовки в законах и подзаконных актах позволяют местным властям разрабатывать и утверждать детальные планы территорий, отличные от генеральных схем населенных пунктов, что приводит к скандалам при строительстве объектов», — говорится в пояснительной записке.
Авторы предлагают сразу несколько радикальных нововведений:
— проводить комплексную экспертизу всех видов документации по пространственному планированию;
— ввести новый вид документации по пространственному планированию, а на местном уровне — плана объединенной территориальной общины;
— расширить полномочия местных властей в регулировании застройки — ввести местные правила;
— обеспечить доступ инвесторов и общественности к документации по пространственному планированию через специальный государственный реестр;
— разработать планы «красных линий», в пределах которых стройки будут ограничены или запрещены;
— учитывать общественных интересов при разработке документации по пространственному планированию.
«Попытались обобщить и учесть основные изменения, произошедшие в строительстве, административное реформе, сохранении культурного наследия за последние годы. В частности, предложенная терминология дает достаточно четкие формулировки по целому ряду понятий, от «документация пространственного планирования» до «совместные интересы. К важным моментам можно отнести структуризацию градостроительной документации, появление большей четкости относительно функций местной и государственной власти в вопросах градостроения, попытку разведения зон ответственности и пр.», — рассказал UBR руководитель агентства «Евро-Рейтинг» Григорий Перерва.
Управляющий партнер адвокатского объединения Suprema Lex адвокат Виктор Мороз говорит, что действующее законодательство, регламентирующее застройку населенных пунктов, имеет ряд недостатков. И проблемы решать надо. Ведь сейчас существует практика, когда к историческим памятникам пристраивают, к примеру, по несколько этажей сверху, уродуя их вид, а отсутствие четких границ между Киевом и пригородами позволяет одни и те же земельные участки одновременно оформлять в собственность разным людям, при чем формально —  вполне законно.
«Теоретически предложенный законопроект решает эти проблемы, более подробно регламентируя вопросы разработки и утверждения генеральной схемы как вида документации по пространственному планированию на государственном уровне. Однако предлагаемое расширение полномочий местных советов может привести к увеличению коррупционных рисков и усложнению согласовательных процедур в целом. Кроме того, законопроект является достаточно рамочным, и для его эффективной реализации потребуется принять ряд подзаконных актов, на что уйдет немало времени», — говорит Мороз.
По информации ProfiDOM.com.ua, с коллегой согласна и юрист адвокатской фирмы GORO legal Илона Кузина.
«В целом идея собрать всю информацию касательно градостроительной документации и максимально детализировать ее, предоставив возможность общественности влиять на процесс принятия решений, — неплохая.  Но что касается реализации, то необходимо установить временные рамки для проведения общественных слушаний и оформления документов по их результатам (внесения изменений, например, в детальный план территорий), чтобы избежать затягивания процесса утверждения документов. В том числе, это будет пресекать злоупотребления данным правом со стороны общественности (например, общественных организаций)», — говорит эксперт.
В том, что общественники могут стать грозной силой на пути застройщиков, последние знают не понаслышке. Активные «бабушки» заблокировали уже не одну стройку в Киеве и крупных городах страны. Причем на деле организаторы акций нередко оказывались банальными вымогателями и ретировались, получив щедрые отступные от застройщиков.
Если же роль общественников в процессе утверждения проектов узаконят, не прописав никакой ответственности за злоупотребления, вполне возможно создание новой коррупционной схемы, считает руководитель компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
И это может оказаться не единственной проблемой. Илона Кузина обращает внимание на следующий нюанс: как новый закон в случае его принятия будет соотноситься с уже действующими, в частности, по детальному плану территорий.
«Закон обратной силы не имеет, однако может повлечь за собой процесс проверки и отмены уже принятой документации, добавив головной боли застройщикам. Пройдет не один месяц, прежде чем утвердят новую документацию», — прогнозирует Кузина.
«Вызывает удивление скорость разработки и низкая информационная поддержка данного документа. Ведь по своей сути он кардинально влияет на перераспределение взаимоотношений между регулирующими органами, местной властью и заказчиками строительства. Кстати, даже само понятие «заказчик строительства» претерпело изменения: теперь им может быть только пользователь или владелец участка или объекта недвижимости. Раньше же это мог быть кто угодно, если он подал в предусмотренном законом порядке заявку о намерении застройки территории. Учитывая дальнейшие механизмы проведения застройки, конкурсного отбора и пр., это может привести к возникновению неоднозначных ситуаций», — отмечает Перерва.
Остается только догадываться, к чему приведет вся эта путаница, что же будет, если в ходе новых проверок прежние документы признают незаконными. И как в этом случае поступят с уже начатыми стройками и людьми, которые купили там квартиры. Не исключено, что в городах появятся сотни «строек Войцеховского», которые признают незаконными и заморозят до лучших времен.