Строительный журнал

Фoтo: HyserAрeндa в другиx рaйoнax Киeвa тoжe пoдoрoжaлa, нo пo другим причинaм и нe тaк сильнoOсoбaя вeснa

Нынeшнeй вeснoй aрeндaтoры нaчaли aктивнo вoзврaщaться в стрит-ритeйл. Этo скaзaлoсь и нa стaвкax, и нa трeбoвaнияx к пoмeщeниям. В итoгe aрeндaтoрoв в Киеве стало больше, они стали разнообразней, привнеся на рынок неожиданные тенденции.

Так, одним из самых заметных клиентов сезона стали коворкинги. Под этот формат подыскивают помещения площадью 400-500 кв. м, в жилых домах или офисных зданиях. За них готовы платить $15-20 за кв. м. «В основном спрос на них наблюдается в центре, особенно на Печерске», – рассказывает менеджер консалтинговой компании Kyiv Hills Анна Ясинецкая.

Другой отличительной особенностью нынешней весны стало влияние «Евровидения» на уровень ставок на коммерческие помещения около станции метро «Левобережная». Напомним, конкурс пройдет в мае в МВЦ на Никольской Слободке. Благодаря будущему событию ставки в этой локации уже подскочили почти вдвое. «Рывок значительный: с $20-25 за кв. м до $35-40 за кв. м», – рассказывает гендиректор компании «Ресторанный консалтинг» Ольга Насонова. Но это, по ее словам, не останавливает арендаторов – недавно здесь открылась новая «Пузатая хата», появляются пивные рестораны и закусочные.

Турфирмы по франшизе

В течение нескольких последних лет из-за кризиса в Киеве массово закрывались офисы турфирм. Но нынешняя весна принесла хорошую новость: турагентства снова начали массово развивать свои сети. «Хоть и по франшизе, конечно, но запросов на открытие точек очень много», – рассказала Анна Ясинецкая. 

Основная особенность таких арендаторов в том, что они интересуются лишь местами в центре столицы. По наблюдениям Анны Ясинецкой, чаще они запрашивают небольшие помещения в офисных центрах, админзданиях и ТРЦ – поближе к платежеспособному потребителю.

На помещения в жилых домах, по словам директора АН Best & Seller Ирины Луханиной, спрос тоже есть, хотя он не такой высокий. В таких случаях интерес представляют только помещения на красной линии и на первых этажах, с возможностью если не сделать отдельный вход, то обязательно разместить свою вывеску.

«Под турфирмы снимают помещения от 15-20 кв. м под два-три рабочих места. Если же этот мини-офис показывает хорошие результаты, то его расширяют до 50 кв. м. Съемщики готовы платить за такие помещения по 400-600 грн за кв. м в месяц», – рассказывает Ирина Луханина. Договоры заключаются на год, с фиксацией цены в гривне и правом пролонгации.

Ритейл возвращается

Восстановился спрос и на стрит-ритейл в центре города: на Крещатике, Бессарабке, ул. Городецкого и Заньковецкой. Причем владельцы не снизили ставки во время кризиса, и сейчас здесь не найти помещений дешевле $50 за кв. м, чаще – за $60-70.

Для ритейла смотрят помещения двух форматов: площадью 80-150 кв. м и 200-300 кв. м. «Их занимают бутики. Испанские, итальянские и французские бренды уровня «средний плюс». Они пока не представлены в Украине и заходят по франшизе. Это не монобрендовые магазины, марки подбирают именно под вкусы нашего покупателя», – рассказала Анна Ясинецкая.

В спальных районах спрос на такие помещения тоже есть, но цены на них ниже. «Обязательное требование – красная линия и наличие ремонта. Площадь – 200-350 кв. м, стоимость месячной аренды – 450-800 грн за кв. м», – рассказывает о предпочтениях съемщиков Ирина Луханина.

Повысился спрос на ритейл аутлет-формата, например RED. Требования к помещению отличаются, здесь необходима площадь в 400-800 кв. м и хороший трафик. «Смотрят проходные локации возле метро, не обязательно в центре. Ставки тут достаточно высоки. Например, недавно возле метро «Лукьяновская» было сдано помещение площадью 500 кв. м по цене $20 за кв. м», – рассказывает Анна Ясинецкая.

Если ритейл заходит в офисные помещения, то обязательным требованием становится ремонт. Например, в новых офисных центрах на Подоле достаточно помещений хорошего формата 200-300 кв. м, но арендаторы не спешат туда заходить. «Даже арендные каникулы не делают помещение привлекательным. На его ремонт пойдет не менее $50 тыс., а трехмесячные каникулы дадут экономию около $6 тыс., полугодичные – $12 тыс.», – объясняет Ирина Луханина.

Впрочем, если бизнес-центр сдан в эксплуатацию и «заселен», а помещение предлагаются с частичным ремонтом, то желающих будет достаточно. Управляющие компании хотят видеть в своих сервисных лотах ритейл и сферу услуг: химчистки, кондитерские-кофейни, мелкий ремонт, турагентства, страховые компании и пр. В таких лотах есть особенности, которые устроят не каждого арендатора: заранее сформированная концепция холла, жесткие условия по дизайну. Но есть и плюсы: уложенная плитка, наличие стеклянных перегородок, готовая инженерия.

В некоторых БЦ, например в IQ и 101 Tower, ставки на такие помещения даже выше чем в центре. В БЦ «Сенатор», по словам Анны Ясинецкой, условия лояльней (арендная плата до $30 за кв. м), в БЦ «Астарта» – $30-40 за кв. м. Договоры на такие локации обычно оформляются на три-пять лет.

Конкурентная еда

С конца 2016 года спрос на помещения под общепиты в центре столицы значительно превышает предложение. «Ставки – ненормальные, как в 2013-м или перед кризисом 2008-го. В центре – от $50, а чаще – $70 за кв. м. И за эти помещения идет борьба. Появился даже термин «перебивка аренды», когда владельцу предлагают цену выше, чем платит действующий арендатор, и он идет на разрыв договора раньше срока», – рассказывает Ольга Насонова. 

Однако центр для ресторанов и кафе несколько отличается от «ритейл-центра». Самые популярные улицы – около станций метро «Льва Толстого» и «Дворец Спорта», то есть Эспланадная, Большая Васильковская, Шота Руставели, Рогнединская, Льва Толстого и др. Спрос есть также на Подол, особенно на  улицу Сагайдачного и близлежащие локации.

Самые активные сети – итальянские. «Массовый формат – пиццерия в 150-200 кв. м в проходном месте. Особенно с едой на вынос», – говорит Анна Ясинецкая. Но, по ее наблюдениям, все же чаще в центер открываются «новые» форматы, а не сетевики. «Все хотят стартовать с центра. Спрашиваем: у вас франшиза, был опыт других заведений питания? Отвечают: нет, это у нас первый ресторан, и мы хотим в центре», – рассказывает эксперт.

В спальных районах спрос на такую недвижимость тоже устойчивый. «Главное – поток, и он бывает даже лучше, чем в центре. Ставки в спальных районах обычно начинаются от 250 грн за кв. м», – рассказывает Ольга Насонова. 

В целом, предполагают эксперты, арендные ставки будут расти не только в центре и на «Левобережке». Этот тренд характерен для профессиональной недвижимости – офисных и торговых центров – еще с третьего квартала прошлого года. Поэтому вполне ожидаемо, что он распространится на весь рынок аренды коммерческих помещений.

ABCnews