Строительный журнал

В Пeтeрбургe нaчaли рaзрaбoтку мaсштaбнoгo прeoбрaзoвaния плoщaдки «Гoрскaя» в Лисьeм Нoсу. Нa бeрeгу Финскoгo зaливa пoявятся сaнaтoрии, мeдклиники, пaрк с нaбeрeжными, бизнeс-цeнтры, пoдвoдный рeстoрaн, яxт-клуб, дaйвинг-цeнтр и гoрнoлыжный спуск. Для кoнсультaций нaняли мoскoвскую кoмпaнию Aurora Group. Экспeрты «ДП» oцeнивaют стoимoсть рeaлизaции прoeктa нa сумму свышe 300 млрд рублeй

Кoмитeт пo рaзвитию туризмa пoслe смены председателя активизировал работу по разработке новых проектов в рекреационной и развлекательной сферах. Ведомство Евгения Панкевича 13 августа подвело итоги конкурса на создание концепции и коммерческой модели развития территории бывшей строительной площадки комплекса защитных сооружений Петербурга от наводнений «Горская». Эксперты «ДП» оценивают стоимость проекта на сумму более 300 млрд рублей и прогнозируют, что реализовать задуманное получится после 2023 года.

Победителем закупки признали ООО «Аврора Групп» московского предпринимателя, девелопера и управляющего коммерческой недвижимостью Максима Неретина. В конкурсе также участвовала компания Wallmax, известная по проектированию и перепланировке офисных помещений представительства Nokia, Hines, SAP и других крупных организаций в Москве. Однако заявку этой столичной фирмы признали менее убедительной. В итоге победителем тендера за 10 млн рублей была признана Aurora Group, у которой есть офис как в Москве, так и в Петербурге.

Партнеры «Газпрома»

Эксперты Aurora Group по заказу «Газпром Нефти» работали над гостиницей для футбольного клуба «Зенит», выполнили разработку проекта капитального ремонта здания ТАСС на Большой Никитской улице в Москве, управляли реконструкцией и реставрацией исторического здания на Большой Конюшенной улице, создали новый офис ОАО «Интер РАО ЕЭС», а также разработали несколько предпроектных решений и устройств транспортно-пересадочных узлов («Косино», «Котельники», «Отрадное» и другие).

По условиям технического задания Aurora Group должна выполнить работы по проекту развития площадки «Горская» не позднее 16 ноября. Консультационные услуги включают в себя разработку коммерческой модели, правовой и финансовой структуры. Аналитикам предстоит изучить, что сейчас находится в промзоне, какие земельные участки могут использоваться под объекты инфраструктуры. Кроме того, необходимо рассмотреть транспортную доступность (по земле и воде), сезонные факторы, потенциальный спрос на коммерческие и социальные объекты со стороны инвесторов, туристов и жителей Петербурга. Прогноз спроса и заполняемости места нужно рассчитать до 2025 года.

Смольный также попросил подрядчиков провести анализ российского и зарубежного опыта реализации аналогичных проектов и предоставить пять примеров. Зонирование территории сделают из приоритета туристской и социально-культурной направленности.

На лыжах за дайвингом

В целом площадка «Горская» должна включать рекреационный сегмент (санаторно-курортные, медицинские, банные услуги, парк с образовательными и развлекательными центрами), культурно-развлекательный (многоуровневый концертно-театральный зал, интерактивный музейно-выставочный комплекс, благоустроенные набережные, подводный ресторан).

В спортивно-развлекательный сегмент войдут яхт-клуб с яхтенной мариной, теннисные корты, велодорожки, дайвинг-центр, всесезонный спортивно-развлекательный центр зимних видов спорта, в том числе крытый горнолыжный спуск и ледовая арена. Коммерческий сегмент представлен торговыми и бизнес-центрами, ресторанами, барами и гостиницами. Зона коммерции при этом не должна превышать более 30% от площади всех объектов капитального строительства. Экологический сегмент будет состоять из объектов образовательной направленности, фонтанного комплекса и единого центра экологии (многофункциональный центр, музейный комплекс и экологическая станция).

Источники, структура финансирования и потенциальные инвесторы пока не определены, поэтому победители конкурса помимо прочего займутся консультированием по экономическим вопросам.

Руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский сомневается, что перспективный квартал будет застроен именно в том виде, как его презентуют. «Проект создан не под существующий спрос: концепция наполнена некими фантазиями авторов без привязки к реалиям. Например, записан подводный ресторан, но на каких рыб предполагается любоваться его посетителям в Финском заливе? Сколько месяцев в году будет востребован дайвинг-центр? Так ли нужен в Петербурге новый музейный комплекс, тем более что длинных очередей в существующих музеях не наблюдается. За чей счет будет существовать экологический центр? Мне представляется, что в таком виде план сверстан для того, чтобы начать работу с этой территорией», — комментирует эксперт.

По его словам, в процессе реализации проекта в план будут вноситься существенные коррективы, а на выходе получится нечто совершенно другое. «Наверное, заинтересованные люди это понимают уже сейчас. Нижняя планка вложений в проект такого масштаба — 300 млрд рублей. В зависимости от амбиций застройщика сумма может вырасти в разы. Не ожидаю, что с учетом всех согласований и доработок первые объекты на этом пятне появятся раньше, чем через 5 лет», — прогнозирует Сперанский.

Мало природы и много грязи

Руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Петербурге Екатерина Заволокина говорит, что инвесторы, скорее всего, будут привлекаться для развития отдельных объектов данного проекта. Что, в свою очередь, потребует от города создания управляющей компании. Она будет отслеживать их развитие в рамках единой концепции.

«Желательно, чтобы власти, помимо контроля общего хода реализации проекта, также финансировали создание общей инфраструктуры — в том числе таких составляющих, как транспортная сеть, объединяющая указанные объекты, инженерные системы и прочее. С учетом масштаба, вероятнее всего, проект будет развиваться поэтапно. Точные сроки будут зависеть от периода проведения необходимых исследований и подготовки к созданию ядра концепции проекта — экологического кластера, а также от интереса со стороны потенциальных инвесторов к коммерческим объектам», — полагает Заволокина.

Одной из возможных проблем проекта генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков назвал необходимость больших затрат на рекультивацию промышленной зоны. «На мой предварительный взгляд, сама идея изначально выглядит не очень выполнимой — я с трудом представляю спрос со стороны конечных потребителей на рекреационную инфраструктуру, которая непосредственно примыкает к КАД и Приморскому шоссе, находится слишком близко к городу, где и природы самой мало, и залив слишком мелкий и грязный. Сейчас при выборе баз отдыха люди ориентируются на удаление от города, близость к природе, лесу, возможность искупаться, представленные активности: охота, рыбалка и т.д», — уверен Пашков.

По его мнению, потребуется не менее 10 лет на застройку территории, запуск и вывод на полную заполняемость и операционную прибыль всех проектов. Идея аналитик считает интересной, но место или способ реализации превращают ее в практически невыполнимую.

«В целом, набор характеристик выглядит несколько абсурдно. В частности, подводный ресторан — в мелком и довольно грязном Финском заливе. Это было бы актуально на Красном море или на Бали, но точно не у нас. Крытый горнолыжный спуск и ледовая арена — очень затратные и не очень окупаемые объекты, тем более в таком отдаленном от города месте. Для кого предназначены торговые и бизнес центры тоже не очень понятно. Даже при условии, что коммерческая составляющая не должна превышать 30% от общей площади, это все равно слишком большой объем для такой локации», — добавил Николай Пашков.

Фактор зимы

Деньги на предварительный анализ проекта выделили в целях комплексного развития туристской инфраструктуры Петербурга. По оценке Colliers International, последние несколько лет туристическая отрасль города ставит рекорды по числу приезжающих туристов, однако Северная столица как никакой другой город России подвержена сезонности туризма, при которой летом загрузка в большинстве гостиниц достигает 100%, а в холодное время года она не выше 55%. В этом плане создание центра зимних видов спорта можно рассматривать как попытку изменить негативную ситуацию.

Число путешественников, посетивших Петербург за 2017 год, достигло 7,5 млн человек (+8,4% по сравнению с 2016-м). Локомотивом роста стали иностранцы. В Москве, например, этот показатель увеличился за счет внутреннего туризма. На путешествия в Петербург с целью отдыха и туризма пришлась почти половина от общего числа приезжих. В топе стран кроме Китая находятся Германия, США, Великобритания, Италия и Южная Корея.

«Большое значения для городского туризма имеет бизнес-туризм (MICE-индустрия в целом). В качестве цели посещения Северной столицы бизнес указали 28% всех посетивших город в 2017 году иностранных туристов, и абсолютным лидером здесь являются гости из Финляндии (290 тыс. человек в 2017 году)», — говорится в годовом отчете Colliers о состоянии туристического рынка Москвы и Петербурга.

Напомним, что развитие площадки «Горская» с перспективой для туристической отрасли презентовали в апреле 2017 года в рамках форума «Экология большого города» и в мае на ПМЭФ. Идея была представлена как проект экологического кластера. Участок будущего комплекса площадью свыше 140 га был выбран на берегу Финского залива в Лисьем Носу, где в прошлом располагалась строительная площадка петербургской дамбы. По задумке Смольного, территорию разобьют на три составляющие: первая станет частью природоохранного комплекса, вторую сформируют для размещения основных инвестпроектов, а еще один лесной участок признают особо охраняемой зоной.

«В настоящий момент комитетом ведутся проработки по привлечению средств международных фондов на разработку концепции кластера в объеме 50 тыс. евро и подготовке заявки на реализацию первого этапа создания кластера в объеме до 1 млн евро», — отметил заместитель главы комитета по природопользованию Иван Серебрицкий.

Как заявляли ранее в правительстве Петербурга, академики Российской академии наук, профессора и ученые ведущих высших учебных заведений города одобрили идею.

Представительство «Estateline»