Строительный журнал

Губeрнaтoр Пeтeрбургa пoдписaл «Зaкoн для СКA», кoтoрый пoзвoляeт пeрeдaвaть инвeстoру бeз тoргoв пoд цeлeвoe испoльзoвaниe зeмeльныe учaстки для прoeктoв с oбъeмoм инвeстиций oт 15 млрд рублeй. Кaк писaл eщe нa стaдии рaзрaбoтки зaкoнa «ДП», поправки разработаны в интересах хоккейного клуба «СКА», которым управляют миллиардеры Геннадий Тимченко и Роман Ротенберг. Клуб реализует проект реконструкции СКК «Петербургский» оценочной стоимостью в 18-19 млрд рублей.

Земельные участки для проектов с объемом инвестиций от 15 млрд рублей и более будут выделяться инвесторам в Петербурге без проведения торгов под целевое использование. Соответствующие поправки в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» подписал губернатор Георгий Полтавченко, распоряжение опубликовано на сайте Смольного.

Согласно документу, земельные участки для масштабных инвестпроектов с минимальным объемом инвестиций 15 млрд рублей будут предоставляться под целевое использование. Однако инвестор обязан будет передать в собственность города находящийся на участке спортивный или культурный объект.

Окупить вложения инвестор сможет за счет застройки прилегающих к объекту территорий жильем, а также постройками коммерческой и рекреационной инфраструктуры. Первым инвестором, который может получить землю по новой схеме, станет хоккейный клуб «СКА» с проектом реконструкции СКК «Петербургский».

Для уникальных проектов

Весной комитет по инвестициям разработал новый механизм поддержки инвесторов. Он предполагает внесение правок в закон № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». Дополнения вносятся в ст. 8, в которой перечислены основания для целевого предоставления земельных участков, и в п. 6 этой статьи, посвященный критериям инвестиционных проектов.

Комиссия по законодательству Законодательного собрания (ЗС) одобрила законопроект 15 июня. Тогда глава комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк уточнила членам комиссии критерии оценки масштабности инвестиционных проектов. По ее словам, под такими проектами понимается строительство или реконструкция объекта спорта (культуры) с минимальным объемом инвестиций в 15 млрд рублей.

При этом право собственности на объекты после выполнения работ должно принадлежать городу. Проект предполагает создание (реконструкцию) на смежных земельных участках жилой недвижимости, объектов общественного использования и (или) объектов отдыха. «Принятие законопроекта способствует созданию в Санкт-Петербурге крупных объектов культуры или спорта, снимая при этом нагрузку с городского бюджета и привлекая частный капитал», — отмечали в комитете по инвестициям.

Чиновники добавляют, что предлагаемый критерий масштабности рассчитан для реализации уникальных проектов по строительству и реконструкции жилых, общественных зданий и объектов отдыха. Это означает, что смежные участки будут застроены в рамках единой архитектурной концепции.

Закон для СКА

Осенью прошлого года хоккейный клуб СКА обратился к губернатору Георгию Полтавченко с предложением о реконструкции СКК «Петербургский» на проспекте Юрия Гагарина под крупнейшую в Европе ледовую арену, а также о комплексном развитии прилегающей территории — чтобы окупить проект, инвестор собирается построить на прилегающей к СКК территории 300 тыс. м2 жилья, школы и несколько детских садов. Холдинг AAG в марте 2018 года оценивал стоимость строительства объектов в 18-19 млрд рублей в случае строительства жилья комфорткласса. Затраты на реконструкцию СКК ранее оценивались в 1 млрд рублей.

В мае 2018 года Петербург и ООО «Хоккейный клуб СКА» подписали на ПМЭФ соглашение о намерениях, которое предусматривает реконструкцию спортивно-концертного комплекса «Петербургский» на проспекте Юрия Гагарина в ледовую арену вместимостью 20 тыс. зрителей и комплексное развитие прилегающей территории. Тогда  председатель совета директоров, президент ХК «СКА» Геннадий Тимченко оценивал стоимость проекта как минимум в 18 млрд рублей.

В феврале 2018 года ХК «СКА» предложил внести изменения в Правила землепользования и застройки Петербурга. В частности, предлагалось увеличить предельную высоту застройки участка до 70 метров.

Персональная льгота

Парламент Петербурга со скандалом принял законопроект 20 июня. Фракции КПРФ, «Яблоко», Партия роста и «Справедливая Россия» — отказались голосовать за документ. Однако это не помешало парламентскому большинству принять его в первом чтении: за было 37 депутатов, против — 11.

Борис Вишневский из «Яблока» отмечал, что документом никак не регламентируется площадь земельного участка, который будет выделяться инвестору целевым назначением. Теоретически он может быть любого размера — хоть от Купчино до Пушкина. Оксана Дмитриева из «Партии роста» подсчитала: чтобы отбить 15 млрд рублей вложений и получить прибыль, соседний со спортивным объектом участок нужно застроить 1,5 млн м2 жилья на 30 тыс. квартир.

Сергей Никешин из «Единой России» напомнил, что в Петербурге уже есть не самые удачные примеры реализации крупных проектов. Он привел в пример программу реновации хрущевок, по которой инвесторы исполнили обязательства  по расселению старых домов перед примерно на 1%, но продолжают застраивать участки и продавать квартиры в новых домах. Ирина Иванова из КПРФ заметила, что крупный инвестор — еще не гарантия успеха.  К примеру, «Главстрою–СПб» Олега Дерипаски так и не удалось реконструировать Апраксин двор.

Опрошенные «ДП» эксперты сходятся во мнении, что воспользоваться новой льготой смогут единицы, слишком высоки заявленные требования. По данным холдинга «Алекс Фитнес», для строительства одного фитнес–клуба сегодня требуются значительно меньшие инвестиции — от 50 млн рублей. По оценке главы департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анны Сигаловой, подобный объем инвестиций позволяет возвести от 100 тыс. до 300 тыс. м2 недвижимости.

В «Группе ЛСР» полагают, что поправки призваны юридически закрепить возможность предоставлять застройщику, уже строящим жилье на купленных землях, без торгов смежные участки для строительства или реконструкции объектов спорта и культуры.

Предоставление земельных участков под жилищное строительство целевкой прямо запрещено Земельным кодексом РФ, подчеркивает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Он считает, что закон будет распространяться на случаи, когда у инвестора есть участки под застройку жильем и т. п., а на соседнем участке он захочет построить спортивный объект. «Таких ситуаций — в силу зонирования — крайне мало, так что поправка выглядит как включение в закон персональной льготы», — отмечает Дмитрий Некрестьянов.

За последние 10 лет власти Петербурга выделили 471 участок целевым назначением. Из них 327 — под коммерческие проекты. Более 90 объектов были использованы не по назначению или не были реализованы вовсе.

Фото: Беликов Валентин

Представительство «Estateline»