Строительный журнал

Сoглaснo oтчeту City Development Solutions, в 2016 гoду рынoк жилoй нeдвижимoсти пoкaзaл рeкoрднoe кoличeствo нoвыx жилыx прoeктoвЯрoслaвa Чaпкo, дирeктoр CDS

Пoxoжe, чтo дeвиз 2016 гoдa «Дaeшь бoльшe квaдрaтныx мeтрoв!» в 2017 гoду трaнсфoрмируeтся в «Прoдaй, a тo нe успeeшь!». В пoгoнe зa квaдрaтными мeтрaми дeвeлoпeры сoвсeм пeрeстaли oбрaщaть внимaниe нa пoтрeбнoсти пoкупaтeлeй. Считaeтся, чтo чeм нижe цeнa нa квaртиру, тeм мeньшe хочет покупатель удобств и комфорта и готов мириться с холодными стенами, отсутствием лифтов, неубранной придомовой территорией и долгим ожиданием ввода в эксплуатацию. Плохая новость для девелоперов — покупатели квартиры, как за 10 тыс. грн/кв. м, так и за 70 тыс. грн/кв. м хотят примерно одинакового — комфортного жилья. Хотя запросы уровня комфорта отличаются в разы. Почему за покупателей решили, что им будет комфортно жить в 18 кв. м с 20 соседями на этаже? Какой «умный» маркетолог посоветовал, что занести коляску или тяжелые сумки на 5 этаж в доме без лифта − это альтернатива абонементу в фитнес клуб? Судя по рекламе, у нас строят исключительно «энергоэффективные» жилые комплексы, энергоэффективность которых измеряется исключительно наличием счетчиков воды и тепла. Поставил один счетчик − комплекс эконом класса, два счетчика − считай, построил комфорт класс. Печальный результат недальновидности и нерациональности игроков рынка − потери всех − и покупателей, которые за последние сбережения пытаются выбрать «лучшее из худшего», и девелоперов, которые недополучают прибыль на каждом квадратном метре. Интересно, в каком году, мы, наконец, увидим смену тренда − «строить не больше и дешевле, а меньше и качественнее»?

Тенденции

• В 2016 году рынок жилой недвижимости показал рекордное количество новых жилых проектов. Новое предложение в 2016 году составило более 22 тыс. новых квартир.
• Масштабное строительство бюджетного жилья в столице обусловило значительные «перекосы» предложения в сторону 1-комнатных квартир и студий, удельный вес которых достиг 49% в общей структуре предложения.
• Ценовые тренды в 2016 году были разнонаправленными, как в зависимости от класса жилья, так и по периодам. Средневзвешенная цена предложения в среднем за год упала на 6,8%. Эффективность демпинговой стратегии в продажах жилья постепенно снижается, уступая место качественным конкурентным преимуществам.
• Высокая конкуренция со стороны пригорода обусловила жесткий демпинг среди застройщиков бюджетного жилья столицы, не давая им возможности компенсировать ценой курсовые потери и рост стоимости строительно-монтажных работ.
• Эффективность демпинговой стратегии в продажах жилья постепенно снижается, уступая место качественным конкурентным преимуществам.

Предложение

2016 год стал рекордным с точки зрения пополнения рынка новыми проектами. Общее предложение с учетом поглощения достигло почти 53 тыс. квартир. Прирост предложения на первичном рынке жилья за 2016 год составил 32,5%. По состоянию на 31.12.2016 г. на продажу предлагались квартиры в 234 новостройках. Географическое распределение предложения стало более равномерным, хотя лидером, как по количеству квартир в продаже, так и по количеству жилых комплексов, предлагающихся на первичном рынке, остается Голосеевский район, в котором строится пятая часть жилья. За 2016 год Голосеевский район увеличил свой удельный вес в предложении квартир первичного рынка с 16% до 19%. Почти половина предложения (46%) сосредоточена в трех районах: Голосеевском, Шевченковском и Соломенском. Наибольший удельный вес в структуре предложения этих районов занимают объекты комфорт и бизнес классов, которые стали сходны по многим своим техническим параметрам.

За год также изменилось и распределение новостроек между правым илевым берегом столицы. Если в 2015 году на левобережье возводилось 29% жилья, то уже в 2016 году его удельный вес снизился до 24%. Лидером по объему предложения на левом берегу столицы является Дарницкий район, на долю которого приходится 13% от общего объема предложения. Минимальный объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости традиционно представлен в Оболонском и Деснянском районах (от 2 до 5%).

Удельный вес бюджетного жилья в общей структуре предложения в 2016 году остался без изменений, составив 76%. 48% предлагаемого на продажу жилья относятся к эконом классу, тогда как на долю жилья класса комфорт приходится 28% предложения. Удельный вес престижного жилься в общей структуре первичного рынка составляет 23%, основная часть которых относится к жилью бизнес класса. Согласно заявленным девелоперами срокам ввода в эксплуатацию жилых комплексов, в 2016 г. ожидается ввод 23 тыс. квартир с ростом данного показателя в 2017 году до 33 тыс. единиц. Однако фактические данные Киевстата за 2013-2015 гг. показывают, что данные завышены, как минимум, на 20-30%, а значит, сохранится существующая практика задержки ввода в эксплуатацию жилья в среднем на 4-6 месяцев.

Новое предложение

В 2016 году сегмент киевской первичной жилой недвижимости пополнился на 22,4 тыс. квартир. Девелоперами в 2016 году были открыты продажи в 69 жилых комплексах, что на 72,5% больше количества проектов, вышедших на рынок в 2015 году. Однако структура нового предложения изменилась – количество объектов увеличилось, а их масштаб заметно уменьшился. Средний размер жилых комплексов, открывших продажи в 2016 году, составил 325 квартир против 345 квартир в 2015 году. Как видно на графике, удельный вес жилья эконом класса в структуре нового предложения остается практически неизменным в течение последних 4 лет и составляет около 60% нового предложения. Значительно пополнился рынок проектами комфорт класса, удельный вес которых в новом предложении составил 27%, увеличившись на 7% в сравнении с 2015 годом. Новые квартиры бизнес класса заняли 14% в структуре предложения против 17% в 2015 г. Пополнение рынка проектами премиум класса в 2016 году было незначительным. Единственный комплекс премиум класса, открывший продажи в 2016 году – ЖК The Garden, расположенный в Печерском районе столицы.

В тройке лидеров по объему нового предложения − Дарницкий, Соломенский и Голосеевский районы, на которые приходится более 50% новых проектов. Именно в этих районах расположены крупнейшие объекты нового предложения – Smart House, «Династия», «Обериг-2», Seven, «Парковая Долина» и др. За 2016 год резко выросло предложение в Соломенском районе – в 2015 году на этот район приходилось всего 5% нового предложения против 19% в 2016 г.

Структура нового предложения по количеству комнат осталась практически без изменений. Основной удельный вес в новом предложении по-прежнему занимают 1-комнатные квартиры – 53% и 2-комнатные квартиры – 28%. Сегмент многокомнатных квартир уменьшился до 1% в общем объеме предложения. Новый тренд строительства smart квартир и квартир-студий не набрал высокой популярности − их удельный вес в 2016 году в новом предложении составил всего 2%.

Спрос

Структурные изменения, наблюдаемые в предложении на рынке первичной жилой недвижимости, коснулись и спроса. Несмотря на то, что абсолютная стоимость квартиры и условия оплаты остаются основными критериями выбора жилья, вес набирают такие параметры, как репутация объекта и застройщика, а также степень готовности жилого комплекса. Текущий дисбаланс объемов выхода нового предложения и количества сделок позволяют покупателям выбирать между значительным количеством жилых комплексов, как с высокой степенью готовности, так и новыми проектами. Дефицит проектов с хорошими потребительскими характеристиками ощутимо влияет на спрос – при схожих ценовых показателях клиенты отдают предпочтение квартирам в жилых комплексах со сложившейся сервисной инфраструктурой и обустроенной территорией. Новым трендом в спросе становится востребованность жилья с приемлемыми показателями энергоэффективности во всех классах жилья.

В 2016 году впервые за 4 года зафиксирован прирост темпов продаж на уровне около 20%. Связанно это, как со значительным снижением цен и улучшением условий продаж, так и с увеличением доли инвестиционного спроса. До 45% сделок, совершенных в 2016 году можно отнести к инвестиционным. Уменьшившийся, как за счет цены, так и за счет метража квартир, бюджет покупки позволил рассматривать квартиру как способ сохранения средств той части населения, которая имеет в своем распоряжении от 350−400 тыс. грн.

В 2016 году, как и в 2015-м, более 80% спроса пришлось на бюджетное жилье. Значительный спекулятивный спрос обусловил высокую востребованность 1-комнатных квартир, при сохранении спроса на 2-комнатные квартиры. Со второй половины 2016 года отмечен повышенный спрос на приобретение 2-комнатных квартир. Их невысокий удельный вес в общем балансе квартир в жилых комплексах привел к дефициту предложения, и, как результат, к более высокой цене.

Ценовая динамика

В течение 2016 года цены на первичную жилую недвижимость подвергались значительным колебаниям – традиционные осенне-весенние сезонные колебания, демпинговая политика застройщиков и рост конкуренции привели к значительным изменениям средних цен в зависимости от сегмента. Традиционно наиболее стабильные цены сохраняются в жилых комплексах премиум класса. Ограниченное предложение на рынке формирует постоянный спрос на высококачественные жилые объекты. За последние 12 месяцев значительно подешевело жилье бизнес класса. Падение средних цен в этом сегменте составило 9%. Единственный сегмент первичного рынка, средние цены в котором выросли за 2016 год – это комфорт класс. Повышение средних цен почти на 11% обусловлено значительными конкурентными преимуществами подобных комплексов, как перед комплексами эконом класса (более качественные характеристики), так и перед комплексами бизнес класса (более низкая цена). Средние цены на жилье эконом класса в 2016 году снизились на 16,7%, что стало результатом постоянных скидок от застройщиков и выхода большого количества новых проектов с ценами ниже средних в сегменте.

Средневзвешенные цены на жилье в течение 2016 года снизились в 7 районах из 10. Наибольшее снижение зафиксировано в Голосеевском, Дарницком, Святошинском и Соломенском районах, где расположено больше всего комплексов эконом класса. Пополнение рынка бюджетными проектами с демпинговыми ценами обусловило темпы падения средних цен от 12 до 19% в зависимости от района города. Средневзвешенные цены в Печерском и Шевченковском районах снизились, как из-за прямого снижения цен в комплексах бизнес класса, так и за счет выхода новых проектов. Незначительный рост цен зафиксирован в Деснянском, Днепровском и Оболонском районах, где в продажу вышли такие жилые комплексы, как «Прага», Freedom, Smart Plaza Obolon, с ценами выше среднерыночных. В декабре 2016 года самое дешевое жилье в сегменте эконом класса можно было приобрести за 12 тыс. грн/кв. м на окраине Киева. Самая высокая цена зафиксирована в сданных жилых комплексах премиум класса на Печерске − 78 тыс. грн/кв. м.

Прогноз

• В 2017 году продолжится пополнение рынка новыми объектами, однако, темпы выхода нового предложения замедлятся. Дисбаланс спроса и нового предложения замедлят темпы выхода новых проектов.
• Удорожание строительных материалов и работ ограничивает дальнейшее снижение цен для многих проектов эконом класса, а значит девелоперам придется задуматься о других конкурентных параметрах для обеспечения продаж в своих комплексах.
• Высокие цены на энергоресурсы и коммунальные услуги, с которыми киевляне столкнулись в 2016 году, обусловили несколько новых трендов, которые найдут свое развитие в 2017-2018 годах − спрос на энергоэффективные жилые комплексы, инженерия которых позволяет жителям управлять своими затратами на коммунальные услуги, а также спрос на жилые комплексы с комфортно обустроенной территорией с профессиональным управлением.
• Гривневые цены в 2017 году вероятнее всего покажут умеренный рост во всех сегментах, так как девелоперы вынуждены будут компенсировать рост своих затрат на строительство. Диапазон роста цен будет существенно отличаться, как в зависимости от класса комплекса, так и от его потребительских характеристик.

CDS